Från och med 2026 inträder krav på alla bostadsrättsföreningar att använda en redovisningsprincip som heter K3.

Varför då? Och vad innebär detta?
En bostadsrättsförening har som huvudsakligt syfte att ”främja medlemmarnas ekonomiska intressen”, ett begrepp som ofta behöver definieras.
En bostadsrättsförening har i all väsentligt bara en tillgång att ”vårda”, nämligen huset (fastigheten) i vilken man just upplåter rätten för medlemmarna att bo.

Redovisning och verkligheten går sällan ”hand i hand”. Ändå är just årsredovisningen medlemmarnas enda möjlighet till insyn i föreningens ekonomi.
Årsredovisningen är det dokument som skall visa hur föreningens ekonomi mår.
-Men gör den det?
Bytet av regelverk K2 till K3 är ett försök att göra redovisningen och årsredovisningen bättre överensstämmande med just ”verkligheten”.

Lagstiftaren säger nu att man skall dela upp fastigheten i ”komponenter”, vilka man skall i sin tur skall uppskatta kvarvarande livslängd på.

Syfte, vad vill man då uppnå med ”komponenter”?

Sedan tidigare finns krav på att varje BRF skall upplysa om hur vida man arbetar ut efter en _underhållsplan_
Just underhållsplanering är ett centralt och mycket viktigt begrepp, vilket har koppling till K3.
Husets olika delar slits olika fort.
De som lever och bor i huset idag har ett ansvar att lämna efter sig huset till nästa kollektiv av boende, i ett bibehållet skick.
Mao, inte leva på rost och röta, utan stå för sitt ”kollektivs slitage”

K3 syftar, precis likt underhållsplanen, att i ekonomiska termer bättre bestämma storleken av denna årliga ”slitage-peng”

Slitage-peng eller avskrivning?

En väl genomtänkt underhållsplan ger en bra underbyggd slitage-peng.
En byggnad som är väl underhållen, vars komponenter är rätt värderade i förhållande till dess kvarvarande livslängd ger en bättre ekonomisk bild.
”Avskrivningar” ett begrepp viket ekonomer använder i årsredovisningen, har just till syfte att återspegla slitaget på en tillgång.
I detta fall med K3, menas med ”tillgång” just ett hus mer specifikt.

Utmaningar med K3!
Blir det högre avgifter med K3?

Månadsavgiften, du som medlem betalar till föreningen blir inte högre på grund av K3 i sig.
I media förekommer sådana påstående ibland. Det är en kraftig förenkling.
Vad K3 är tänkt att göra, precis som underhållsplanen, är att det sätter fokus på om föreningens medlemmar lever på rost och röta, eller om man har en ekonomi i balans.
Det är tänkt att bli tydligare för läsaren av en årsredovisning, hur slitaget av huset redovisas.

Tyvärr, finns många fallgropar när man byter regelverk.
Lagen och regelverket kring K3 säger att huset, dvs dess bokförda värde, skall delas upp i komponenter.
Många äldre föreningar har väldigt lågt bokförda värden i sin årsredovisning.
Inte sällan är det bokförda värdet på byggnader, bara en bråkdel av det verkliga värdet.
Att då dela upp detta låga värde på byggnadens komponenter, göra avskrivningar, kommer inte ”ge en med verkligheten bättre överensstämmande bild” vilket just årsredovisningen har som huvudsakligt syfte.

Hur ska vår förening då tänka?

Årsredovisningen och underhållsplanen kommer bli allt viktigare dokument framgent, det är Bostadsförvaltnings bedömning.
Tidigare, speciellt när ränteläget varit extremt lågt, har värdeökningar i fastigheter ibland förutsatts på ett o-sunt sätt, vilket gjort att underhållet inte sällan, och återkommande hanterats genom ökat upplåning.
Generellt sätt kan upplåningen inte fortsätta öka i samma takt, utan det årliga _genomsnittliga_ underhållet behöver rymmas inom ramen för föreningens intäkter.

Vid större underhåll, t.ex. stamrenoveringar, fönster, fasader mm. kommer banklån vara nödvändiga.
Men betänk att just löpande drift plus just slitage-pengen, detta skall rymmas inom lagd budget.
Rent praktisk kommer alltså slitage-pengen, (eller avskrivningen som ekonomerna kallar det för) ligga i närheten av det föreningen amorterar till banken. Då uppstår en bättre balans.

Ingen exakt vetenskap, alla föreningar olika

Ingen förening är den andra lik. Trähus, stenhus, låga värden i bokföringen, hög belåning per kvadratmeter med mycket mera.
Faktorerna som påverkar är väldigt många.
Men en sak är gemensam, UNDERHÅLLSPLANEN!

Utan en vettig ”plan” styrs alla föreningar och fastighetsföretag i blindo.
Ha därför en plan! Det är vad lagstiftaren just menar med; ”att främja medlemmarnas ekonomiska intressen”.

Börja därför alltid med underhållsplanering, fortsättningen är K3!
Ibland kommer det visa sig att föreningens tillgångar är så lågt värderade att man bör ändra värdet i årsredovisningen.
I andra fall kommer byggnaden kanske bara bestå av 2-3 rimliga komponenter. Resterade kommer kunna ses som helt avskrivna, dvs utan kvarvarande redovisat värde.
Ovan nämnt, just för att K3 skall kunna fungera och ge en vettig ekonomisk bild.
Annars riskerar K3 bara bli kostsam och onödig byråkrati.

Krångligt?…. Lugn!
Bostadsförvaltning kommer hjälpa er att värdera era tillgångar inför K3.
Vi kommer under 2026 bistå vid alla våra förvaltare fastigheter.
Vi kommer ta dialogen med revisorer, säkerställa att det blir på bästa sätt för specifikt er bostadsrättsförening.
Ibland kommer det vara väldigt enkelt, ibland kommer det krävas lite mer arbete.

Vårt mål är att vi skapar värden genom att möjliggöra en årsredovisning som ger mest rättvis och bästa bilden av just Er förening, inte att K3 i sig bara skall införas.

Årsredovisningen och underhållsplanen är som tidigare nämnt två viktiga dokument.
”Marknadsföringsdokument” vilket säkerställer värdet på medlemmarnas bostäder och ger styrelsen besvärsfrihet! Vi hörs och ses under 2026.